Суд или досудебка: кому вернут земельный налог по ИЖС // Коэффициенты к ставке 1,5% после КС № 52-П

Суд или досудебка: кому вернут земельный налог по ИЖС // Коэффициенты к ставке 1,5% после КС № 52-П

BEPS AcademyПубликация подготовлена Аналитическим центром Академии BEPS
Гузель Валеева
Гузель ВалееваСтарший партнёр юридической фирмы АНП ЗЕНИТ
Земельный налог по участкам ИЖС, используемым в бизнесе, нельзя считать по ставке 1,5% с повышающими коэффициентами 2 и 4 – так решил Конституционный Суд РФ в постановлении от 21 июля 2026 года № 52-П. Но общий запрет действует только с налога за 2027 год, а определения КС от 24 сентября 2026 года № 2442-О-Р и № 2443-О-Р жёстко ограничили, кому вернут налог за 2025–2026 годы. 15 октября 2026 года Верховный Суд применил эту логику к казанским делам группы «Корнер». Ниже – матрица сценариев для застройщика: кто уже в суде, кто застрял на досудебке и кто молчал.

Коротко

  • С налога за 2027 год коэффициенты 2 и 4 к ставке до 1,5% по участкам ИЖС в предпринимательской деятельности не применяются (постановление КС № 52-П; письмо ФНС № БС-36-21/6262@).
  • Законопроектом №617-9 (плановая дата рассмотрения в первом чтении - 29.10.2026) внесены изменения в п.15 ст.396 НК РФ: из-под повышающих коэффициентов выведены ИЖС-участки, а также дорогостоящие участки под жилищное строительство (стоимостью свыше 300 млн руб.), которые с 2025 года облагаются по ставке 1,5%.
  • За 2025–2026 годы и более ранние периоды коэффициенты по общему правилу остаются; уплаченные суммы возврату не подлежат (определения КС № 2442-О-Р и № 2443-О-Р).
  • Исключение – налогоплательщики, которые до 21 июля 2026 года обратились в суд по соответствующим периодам и чьи дела на эту дату были поданы или рассматривались судами (включая высшую инстанцию). Досудебная жалоба в УФНС без суда в исключение не входит.
  • ВС РФ 15 октября 2026 года по делам № А65-42003/2024 и № А65-42007/2024 показал границу исключения на практике группы «Корнер»; ставку 1,5% по таунхаусам (ВРИ 2.3) в бизнесе коллегия оставила.

Что запретил Конституционный Суд в постановлении № 52-П

ООО «Корнер Казань» оспаривало расчёт земельного налога за 2023 год по участкам под ИЖС в Казани. Инспекция применила ставку 1,5% по решению Казанской городской Думы от 11 ноября 2013 года № 5-26 и коэффициенты 2 и 4 по пункту 15 статьи 396 НК РФ. Фактически нагрузка выходила на 3% и 6% кадастровой стоимости. Арбитражный суд Республики Татарстан по делу № А65-42005/2024 отказал, апелляция и кассация поддержали инспекцию, судья Верховного Суда в передаче жалобы отказал.

Исторически коэффициенты 2 и 4 работали как стимул к быстрой стройке и лишь частично «съедали» льготу: к ставке до 0,3% они поднимали налог до 0,6% или 1,2% – всё ещё в пределах общего потолка 1,5%. С 2020 года участки ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, вывели из-под льготной ставки 0,3% (Федеральный закон от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ). Предел для них стал 1,5%, а пункт 15 статьи 396 законодатель не поправил. В итоге коэффициенты к новой ставке давали уже 3% и 6% кадастра в год. КС прямо указал: ни в пояснительной записке к Закону № 325-ФЗ, ни при его обсуждении в Госдуме и Совете Федерации не оговаривалось, что ставку до 1,5% теперь нужно применять вместе с коэффициентами 2 и 4. Практика судов оказалась противоречивой.

КС признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК не соответствующими Конституции в той мере, в какой они порождают правовую неопределённость и противоречивую практику по коэффициентам для участков, приобретённых или предоставленных для ИЖС и используемых в предпринимательской деятельности.

Ключевой вывод на будущее: повышающие коэффициенты пункта 15 статьи 396 не могут применяться к таким участкам, если они облагаются по ставкам в пределах 1,5% (подпункт 2 пункта 1 статьи 394), начиная с нового налогового периода, если федеральный законодатель не установит иное.

Законопроектом №617-9 (плановая дата рассмотрения в первом чтении - 29.10.2026) внесены изменения в п.15 ст.396 НК РФ: из-под повышающих коэффициентов выведены ИЖС-участки, а также дорогостоящие участки под жилищное строительство (стоимостью свыше 300 млн руб.), которые с 2025 года облагаются по ставке 1,5%.

Налоговый период по земельному налогу – календарный год (пункт 1 статьи 393 НК). На дату 52-П текущим был 2026 год, значит общий запрет работает с 2027 года.

Постановление не имеет обратной силы. Уже исполненные обязательства за прошлые периоды и за текущий 2026 год по общему правилу не пересматривают. Исключение – заявитель по конституционной жалобе и те, кто до вынесения постановления обратился за судебной защитой и чьи дела или жалобы на эту дату поданы либо находятся на рассмотрении судов, в том числе максимально высокой для этой категории дел инстанции. При рассмотрении таких дел сомнения толкуют в пользу налогоплательщика (пункт 7 статьи 3 НК).

Судебные акты по делу «Корнер Казань» КС прямо велел пересмотреть.

ФНС в тот же день письмом № БС-36-21/6262@ отменила своё письмо от 16 ноября 2023 года № БС-4-21/14484@ начиная с исчисления налога и авансов за 2027 год – со ссылкой в том числе на обращение УФНС по Республике Татарстан.

Что уточнили определения КС № 2442-О-Р и № 2443-О-Р

24 сентября 2026 года КС отказал в официальном разъяснении постановления № 52-П обоим заявителям – «Корнер Казань» (№ 2442-О-Р) и Минфину (№ 2443-О-Р). В текстах определений при этом зафиксированы правила, которые важнее самого слова «отказать».

В текущем налоговом периоде 2026 года и в предшествующих ему периодах, включая 2025 год, повышающие коэффициенты подлежат применению. Суммы налога и авансов, исчисленные с коэффициентами и уплаченные в бюджет, возврату не подлежат.

На возврат или на исчисление без коэффициентов (если налог ещё не уплачен) могут рассчитывать только те, кто обратился за судебной защитой по соответствующим периодам до вынесения постановления, то есть до 21 июля 2026 года, и чьи дела находятся на рассмотрении или изучении судов.

Кто до постановления в суд не ходил, не вправе рассчитывать на неприменение коэффициентов за 2026 год и более ранние периоды. Размер их обязательств за эти годы определяют с коэффициентами. Не предъявлен налог инспекцией и не уплачен налогоплательщиком – для общего правила это всё равно не «кнопка пересчёта»: Минфин как раз спрашивал про такие ситуации в ходатайстве по 2443-О-Р, и КС неопределённости здесь не увидел.

Отдельно КС закрыл надежду на досудебку. Возможность пересмотра связана только с начатой до постановления судебной защитой. Жалоба в УФНС или ФНС без обращения в суд права на исключение не даёт. «Корнер Казань» спрашивал и о случае, когда налоговый орган приостановил рассмотрение жалобы, – КС ответил общим правилом, без оговорок. Для обязательного досудебного порядка это выглядит жёстко, но формулировка КС однозначная.

Для самого «Корнер Казань» прямое указание о пересмотре касается дела № А65-42005/2024. На другие дела заявителя это указание автоматически не распространяется. Пересмотр иных дел возможен по общим правилам исключения для тех, кто успел в суд.

Ещё один нюанс: постановление работает «в обе стороны». Если суд ранее уже сказал, что коэффициенты не применяются, 52-П не основание пересмотреть такой акт в пользу бюджета.

Мотив жёсткости КС назвал сам: немедленный возврат уплаченного налога ударил бы прежде всего по местным бюджетам и мог подорвать их устойчивость. Так что стабильность местных бюджетов перевесила всё остальное.

Как Верховный Суд 15 октября 2026 года применил 52-П к группе «Корнер»

Параллельно с «Корнер Казань» в арбитраже шли дела ООО «Корнер Агент» (№ А65-42003/2024) и ООО «Корнер Констракшн-1» (№ А65-42007/2024) – тоже земельный налог за 2023 год, Межрайонная ИФНС № 4 по Республике Татарстан, ставка 1,5% и коэффициенты по участкам ИЖС.

По «Корнер Агент» инспекция отразила расчёт в сообщениях об исчисленных суммах (в итоге – сообщение от 30 сентября 2024 года № 4976905). Жалобы в УФНС по РТ и в ФНС оставили без удовлетворения. АС РТ отказал, 11-й ААС и АС Поволжского округа оставили отказ в силе. 17 сентября 2026 года судья Верховного Суда Завьялова Т.В. определениями № 306-ЭС26-9421 и № 306-ЭС26-9423 передала обе кассационные жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам.

15 октября 2026 года СКЭС применила постановление № 52-П. Компании обратились в суд до вынесения постановления КС и к его дате не исчерпали средства защиты: сохраняли право на жалобу в Верховный Суд и подали её в срок. Акты трёх инстанций коллегия частично отменила – в части коэффициентов к ставке 1,5% по участкам ИЖС.

Отдельный эпизод – участки с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (код ВРИ 2.3, таунхаусы). Инспекция применила к ним ставку 1,5%. ВС оставил эту часть актов нижестоящих судов в силе: льгота до 0,3% рассчитана на строительство жилья гражданами для личных нужд, а не на бизнес-застройку, даже если формально дом блокированный, а не «классический» ИЖС. Код 2.3 в выписке ЕГРН сам по себе ставки 0,3% застройщику не даёт, если участок используется в бизнесе.

Ту же логику исключения для «своевременной судебной защиты» ВС уже применил в определениях от 10 сентября 2026 года № 301-ЭС26-1840 и № 306-ЭС26-6449 по другим делам (второе – из Поволжского округа); ФНС направила их инспекциям письмом от 30 сентября 2026 года № СД-36-21/8636@. Письмо ФНС от 19 октября 2026 года № БС-36-21/9156@ довело до инспекций и выводы 2442-О-Р и 2443-О-Р.

Матрица сценариев: суд, досудебка или молчание

Кто вы на 21.07.2026Что с налогом за 2025–2026 и ранееЧто с 2027
Дело или жалоба уже в суде, защита не исчерпана (вплоть до ВС)Можно добиваться расчёта без коэффициентов и возврата по спорным периодамКоэффициенты к ставке ≤1,5% по ИЖС в бизнесе не применяются, пока НК не изменят
Только жалоба в УФНС / ФНС, в суд не успелиКоэффициенты остаются; исключение из 52-П не работаетТо же правило «с 2027»
Молчали, платили, спора не былоУплаченное не вернут; обязательства считают с коэффициентамиТо же правило «с 2027»

Практический вывод простой. Дата 21 июля 2026 года – не «магическая дата пересчёта для всех», а фильтр по процессуальной активности. Отстаивать позицию важно до конца: именно незавершённая судебная линия открыла исключение для «Корнер Агент» и «Корнер Констракшн-1».

Если на 21 июля 2026 года спор уже был проигран во всех инстанциях и сроки на жалобы истекли, под исключение из 52-П такая компания, как правило, не попадает. Если кассация в Верховный Суд ещё была доступна и подана в срок – картина другая: ВС прямо смотрит, исчерпаны ли средства защиты к дате постановления КС.

Что проверить в уведомлениях и авансах за 2026–2027 годы

  • Дата первого обращения в суд по земельному налогу с коэффициентами и стадия дела на 21.07.2026. Без этого исключение из 52-П не включится.
  • Выписки ЕГРН: даты регистрации прав на участок и на дом (или помещение), вид разрешённого использования. От даты прав зависит сам коэффициент 2 или 4; от ВРИ – ставка.
  • Сообщение инспекции об исчисленных суммах (пункт 5 статьи 397 НК) и свой расчёт. Расхождения оформляйте пояснениями с документами. В делах «Корнер» оспаривали именно такие сообщения.
  • Авансы и налог за 2026 год. Для тех, кто не в «судебном» исключении, коэффициенты к ставке 1,5% по ИЖС в бизнесе сохраняются. Налог за год организации платят не позднее 28 февраля следующего года (пункт 1 статьи 397 НК); в 2027 году 28 февраля – воскресенье, поэтому срок переносится на 1 марта (пункт 7 статьи 6.1 НК). Перечисление налога за 2026 год уже в 2027-м само по себе коэффициенты не отменяет.
  • Период 2027. Сверяйте сообщения инспекции: коэффициенты к ставке до 1,5% по таким участкам применяться не должны, пока законодатель не введёт иное правило с соблюдением статьи 5 НК. Письмо ФНС № БС-36-21/6262@ как раз отменило прежнее разъяснение (письмо от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@) для расчёта начиная с 2027 года.
  • Таунхаусы / ВРИ 2.3. После позиции ВС по делам «Корнер» рассчитывать на ставку 0,3% при использовании в бизнесе рискованно.
  • Возврат. После уменьшения обязанности положительное сальдо ЕНС (пункт 3 статьи 11.3 НК) распоряжаются заявлением о возврате (статья 79 НК). Срок на иск о возврате – три года с момента, когда узнали или должны были узнать о нарушении права.
  • Коэффициент 2 без ссылки на КС. Если права на дом (или любое помещение в нём) зарегистрированы до истечения трёх лет с регистрации прав на участок, налог за период коэффициента 2 пересчитывают с коэффициентом 1 (пункт 15 статьи 396 НК) – это отдельное основание, не зависящее от 52-П.

Вывод для застройщиков

Постановление № 52-П – победа правовой определённости, а определения № 2442-О-Р и № 2443-О-Р – жёсткая рамка: кто ощутит эту победу в деньгах за 2025–2026 годы. Верховный Суд 15 октября 2026 года показал: граница проходит по факту судебной защиты до 21 июля 2026 года, а не по факту жалобы в инспекцию.

Для тех, кто уже в процессе, позиция КС и ВС – рабочий инструмент пересчёта. Для остальных главный эффект сдвинут на налог за 2027 год. Имеет смысл заранее сверить сообщения инспекции, ВРИ и даты регистрации прав – и не путать отмену коэффициентов с отменой ставки 1,5% для коммерческого ИЖС и таунхаусов.

Итог для «судебной» группы: коэффициенты к 1,5% снимают. Итог для остальных за 2025–2026: коэффициенты остаются.

С 2027 – общий запрет; в налоговом законопроекте №617-9 (плановое рассмотрение в первом чтении - 29.10.26) уже внесены соответствующие поправки в п.15 ст.396 НК РФ.

Вопросы и ответы

Можно ли вернуть земельный налог с коэффициентами 2 и 4 за 2025–2026 годы после постановления КС № 52-П?

По общему правилу – нет: определения КС № 2442-О-Р и № 2443-О-Р прямо говорят, что за 2026 год и предшествующие периоды коэффициенты применяются, а уплаченные суммы возврату не подлежат. Исключение – налогоплательщики, которые до 21 июля 2026 года обратились в суд по соответствующим периодам и чьи дела на эту дату ещё рассматривались.

Достаточно ли жалобы в УФНС, чтобы попасть под исключение из постановления № 52-П?

Нет. Конституционный Суд в определении № 2442-О-Р подтвердил: право на пересмотр связано только с судебной защитой, начатой до вынесения постановления. Досудебное обжалование без обращения в суд такого права не даёт.

С какого года не применяют коэффициенты к ставке 1,5% по ИЖС в бизнесе?

С нового налогового периода после 52-П – то есть с расчёта налога за 2027 год, если федеральный законодатель не установит иное. Это следует из постановления № 52-П и письма ФНС № БС-36-21/6262@.

Что решил Верховный Суд по делам «Корнер Агент» и «Корнер Констракшн-1»?

15 октября 2026 года СКЭС по делам № А65-42003/2024 и № А65-42007/2024 применила постановление № 52-П и отменила акты нижестоящих судов в части коэффициентов к ставке 1,5% по участкам ИЖС: компании обратились в суд до 21 июля 2026 года и не исчерпали средства защиты. Ставку 1,5% по участкам под таунхаусы (ВРИ 2.3) в бизнесе коллегия оставила.

Нужно ли платить земельный налог с коэффициентом, пока идёт спор?

По общему правилу да: сам по себе спор срок уплаты не сдвигает, если суд не принял обеспечительные меры. После победы компании налоговый орган обязан вернуть излишне взысканный налог вместе с процентами по правилам п.4 ст.79 НК РФ.

Источники

Новости

Академия BEPS рекомендует: